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再開発プランナーの過去問解説がインターネット上に少ない！ っということで、平成30年度試験過去問題（学科）に関する問題と解答解説です。
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平成30年度試験の概要
まずは、平成30年度の受験者数や合格率についてです。
| 受験者数 | 合格者数 | 合格率 |
| 804人 | 235人 | 29.2% |
問題
[No.25]都市再開発法に規定する用語等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 施設建築物とは、市街地再開発事業によって建築される建築物をいい、施設建築敷地とは、市街地再開発事業によって造成される建築敷地をいう。
２ 施設建築物の一部とは、施設建築物のうち、区分所有権の目的たる部分をいい、施設建築物の一部等とは、施設建築物の一部及び当該施設建築物の利用を目的とする地上権の共有持分をいう。
３ 公共施設とは、道路、公園、広場その他政令で定める施設として、緑地、下水道、河川、運河、水路、鉄道施設、並びに学校教育法に規定する公立の小学校及び中学校をいう。
４ 借地権とは、建物の所有を目的とする地上権及び賃借権をいい、臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを含む。
[No.26]市街地再開発事業の個人施行者に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 個人施行者は、事業計画に関して、施行地区となるべき区域内の宅地又は建築物について権利を有する者があるときは、これらの者の同意を得なければならないが、その同意が得られないときは、審査委員の過半数の同意を得ることで認可を申請することができる。
２ 施行地区内の宅地について、個人施行者の有する借地権の一部が消滅した場合（当該借地権についての一般承継に伴う混合により消滅した場合を除く）において、その借地権の設定者が施行者以外の者であるときは、その借地権の設定者は、施行者となる。
３ 個人施行者は、第一種市街地再開発事業の施行について認可の届出をすれば、認可の公告の前であっても、施行者として第三者に対抗することができる。
４ 個人施行者は、規準に、費用の分担に関する事項を記載しなければならない。
[No.27]市街地再開発組合の設立認可申請に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 組合設立の認可を申請しようとする者は、当該事業の施行により施行地区内にある公共施設が廃止される場合であっても、事業計画につき、当該公共施設の管理者の同意を得なければならない。
２ 組合が施行する第一種市街地再開発事業については、定款及び事業計画を定めた組合の設立認可をもって、都市計画法に定める都市計画事業の認可とみなす。
３ 都道府県知事は、組合設立の認可申請があったときは、施行地区となるべき区域を管轄する市町村長に、当該事業計画を２週間公衆の縦覧に供さなければならない。
４ 事業計画の決定に先立って組合を早期に設立する場合は、定款を定めずに、事業基本方針のみを定め、都道府県知事（地方自治法の指定都市においては指定都市の長）の認可を受けることができる。
[No.28]市街地再開発組合の事業計画の変更手続きに関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 事業計画の変更のうち施設建築物の設計の概要の変更で、最近の認可に係る当該施設建築物の延べ面積の1/10をこえる延べ面積の増減を伴う変更については、縦覧手続きを必要とする。
２ 施行地区の縮小又は費用の分担に関し、事業計画を変更しようとする場合において、市街地再開発事業の施行のための借入金があるときは、その変更についてその債権者の同意を得なければならない。
３ 施行地区の縮小に伴い公共施設の規模縮小を含む事業計画の変更をしようとする場合にあっては、当該公共施設の管理者又は管理者となるべき者の同意は不要である。
４ 権利変換期日後にあっても、事業計画の変更をしようとするときには都道府県知事（地方自治法の指定都市においては指定都市の長）の認可を受けなければならない。
[No.29]市街地再開発組合の設立認可申請をしようとする者が行う、公共施設管理者の同意手続きとして、誤っているものは次のうちどれか。
１ 事業の施行により整備される公共の用に供する下水道及び水路の管理者又は管理者となるべき者の同意は不要である。
２ 施行地区内にある公立小学校の建替えを含めた事業計画とする場合、公立小学校の管理者の同意を得なければならない。
３ 施行地区内に国道がある場合、国道の位置、形状、構造及び地盤面について従前の状況からの変更を伴わない事業計画であっても、国道の管理者の同意を得なければならない。
４ 公共施設の管理者又は管理者となるべき者の同意を得るべき設計の概要の設計図には公共施設の図面の他に、施行地区で計画される施設建築物の図面、施設建築敷地の図面及び個別利用区内の宅地がある場合はその図面も含まれる。
[No.30]第一種市街地再開発事業における土地調書及び物件調書に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 土地調書には、土地の所在、地番、地目及び地積、借地の場合の権利割合並びに従前評価額を記載しなければならない。
２ 土地調書及び物件調書は、事業の認可の公告があった日から起算して30日以内に作成しなければならない。
３ 都市再開発法第110条（全員同意型）に基づく権利変換を行う場合にあっても、土地調書及び物件調書の作成を省略することはできない。
４ 物件調書に記載しようとする建物が登記されていない場合には、施行者は、権利変換手続開始の登記の際に、必ず当該建物について必要な登記をしなければならない。
[No.31]市街地再開発組合の解散に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 組合は、事業の完成により組合を解散しようとする場合において金融機関に借入金のある時は、その解散について当該金融機関の同意を得なければならない。
２ 清算人は、事業の工事が完了したときは、速やかに当該事業に要した費用の額を確定するとともに、施設建築物の一部等の価額等の確定の職務を遂行しなければならない。
３ 清算人は、組合の債務を弁済した後でなければ、その残余財産を処分することができない。
４ 清算人は、清算事務が終わったときは、遅滞なく決算報告書を作成し、これについて都道府県知事（地方自治法の指定都市においては指定都市の長）の承認を得た後、これを組合員に報告しなければならない。
[No.32]市街地再開発組合の参加組合員に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 参加組合員は、組合の役員となることができる。
２ 権利変換期日以後に都市再開発法第33条に規定する「特別の議決」を行う場合は、参加組合員が取得した施設建築敷地の共有持分は存しないものとして議決する。
３ 参加組合員が納付すべき負担金の納付期限、納付金額等の納付に関する事項は、事業計画で定めなければならない。
４ 参加組合員が納付すべき負担金の最終の納付期限は、都市再開発法第100条第２項に規定する建築工事の完了の公告の日から１月を超えてはならない。
[No.33]市街地再開発組合の役員に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 組合には、役員として、理事３人以上及び監事２人以上を置かなければならない。また、理事長は理事の互選により定める。
２ 理事の任期は５年以内とされているが、監事の任期は特段の定めはない。
３ 監事は、財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、総会又は都道府県知事に報告する。
４ 組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は組合の代表権を有せず、監事が組合を代表する。
[No.34]市街地再開発組合の費用の負担に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 組合は、事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
２ 参加組合員以外の組合員が賦課金を納付すべき場合には、参加組合員は分担金を納付しなければならない。
３ 組合は、組合員が賦課金又は分担金を納付したときは、督促状を発して督促し、その者が督促状において指定した期日までに納付しないときは、市町村長に対しその徴収を申請することができる。
４ 賦課金及び分担金を徴収する権利は、３年間行わないときは、時効により消滅する。
[No.35]組合施行の市街地再開発事業の実施にあたり、審査委員の過半数の同意を必要とするものは、次のうちどれか。
１ 事業計画の変更（政令で定める軽微な変更は除く）
２ 権利変換計画の変更（政令で定める軽微な変更は除く）
３ 都市再開発法第133条に規定する管理規約の決定
４ 施設建築物の一部等の価額等の確定
[No.36]市街地再開発組合の施設建築物の登記申請に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 建物の表題登記、共用部分である旨の登記及び所有権保存の登記の申請は、一棟の建物に属する建物の全部について、一つの申請情報によってしなければならない。
２ 登記の申請に当たっては、権利変換計画及びその認可を証する書面を添付しなければならない。
３ 施設建築物の登記は、都市再開発法第103条による施設建築物の一部等の価額等の確定を経なければできない。
４ 施設建築物の登記は、参加組合員が取得することとなる床についても、組合が申請しなければならない。
[No.37]市街地再開発事業における従前宅地等の価額の算定に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 都市再開発法第110条（全員同意型）によらない権利変換計画においては、施設建築物の一部について借家権が与えられる借家人の借家権価額は、従前の建物賃貸人の資産額から控除しなければならない。
２ 都市再開発法第110条（全員同意型）によらない権利変換計画においては、従前の建築物の価額は近傍同種の建築物の取引価格等を考慮して定める必要はない。
３ 第二種市街地再開発事業において、譲受け希望の申出をした者が施行地区内に有する宅地の見積額を施行者が管理処分計画に定めるには、算定の基準日における近傍類似の土地の取引価格等を考慮して定める相当の価額を基準としなければならない。
４ 第二種市街地再開発事業において、譲受け希望の申出をしなかった者が施行地区内に有する宅地の対償としての価額については、管理処分計画に定めなければならない。
[No.38]組合施行の市街地再開発事業において、都市再開発法第110条又は同法第111条によらない原則型の権利変換を行う場合、施設建築敷地の価額等の概算額の算定基準に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 施行者が施設建築物の一部を賃貸する場合における標準家賃の概算額は、当該施設建築物の一部の整備に与する費用の償却額に修繕費、管理事務費、地代に相当する額、損害保険料、貸倒れ及び空家による損失をうめるための引当金並びに公課を加えたものとする。
２ 権利変換計画に定める施設建築物の一部等の価額の概算額は、施設建築物の一部の価額に、施設建築敷地の価額に地上権の割合及び地上権の共有持分の割合を乗じて得た額を加えた額とする。
３ 施設建築物の一部等が与えられるように定められた者と当該施設建築物の一部について借家権が与えられるように定められたものとの間で、施設建築物の建築工事の完了の公告日までに借家条件の協議が成立しないときは、施行者は、当事者の一方又は双方の申立により、審査委員の過半数の同意等を得て家賃の額等について裁定することができる。
４ 施設建築物の一部の価額（建築物価額）は、原価（整備費）と時価（見込額）との間で定めることとされているが、原価が時価をこえるときは原価をもって定めることとなる。
[No.39]次の図は、ある組合施行の市街地再開発事業において、都市再開発法第110条又は同法第111条によらない原則型の権利変換を行う場合の、従前の権利関係をモデル化したものである。この場合の権利変換計画に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ Aが権利変換を希望しない旨の申出をした場合、借家権の取得を希望しない旨の申出をしていないFに対しては、施行者に帰属することとなる施設建築物の一部について借家権が与えられるように権利変換計画を定めなければならない。
２ Bに対しては、施設建築敷地の所有権が与えられるように権利変換計画を定めなければならない。
３ Dは施設建築物の一部等が与えられるように権利変換計画を定めなければならない。
４ Gの借家権の存否について争いがある場合には、当該借家権が存するものとして権利変換計画を定めなければならない。
[No.40]市街地再開発事業の権利変換計画の手続きに関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 権利変換計画の縦覧に際し提出された意見書は、施行者がその意見を採択すべきと認め、権利変換計画に必要な修正を加え、その旨意見書を提出した者に通知すれば、再度縦覧する必要はない。
２ 施行者が権利変換計画を公衆の縦覧に供する場合、縦覧期間内に施行者に意見書を提出することができるのは、施行地区内の土地又は土地に定着する物件に関し権利を有する者に限られる。
３ 権利変換計画若しくはその変更の認可をしたとき、又は権利変換計画について軽微な変更をしたときは、その認可をした都道府県知事は遅滞なくその旨を公告し、及び関係権利者に関係事項を書面で通知しなければならない。
４ 指定宅地の使用収益権は、権利変換期日以後は、権利変換計画の定めるところに従い、個別利用区内の宅地の上に存するものとする。
[No.41]権利変換計画において床面積が過小となる施設建築物の一部の処理に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 権利変換計画手続の際の過小な床面積の基準は、総会において都市再開発法第33条に規定する特別決議により定めることができる。
２ 過小な床面積の基準に照らし、床面積が著しく小である施設建築物の一部が与えられることとなる者に対して、権利変換計画において施設建築物の一部の床面積を増やして適正にするよう定めることができる。
３ 都市再開発法第110条（全員同意型）により権利変換計画を定める場合、住宅に関する過小な床面積の基準は、施行地区内の権利者等の全ての同意を得ることにより60ｍ2と定めることができる。
４ 過小な床面積の基準より床面積が著しく小になる施設建築物の一部について借家権が与えられることとなる者に対して、金銭給付による転出として借家権が与えられないように定めなければならない。
[No.42]市街地再開発組合が、都市再開発法第110条（全員同意型）に基づく権利変換計画を行う場合の記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 市街地再開発組合が取得する保留床又は個別利用区内の宅地は、公募により賃貸し、又は譲渡しなければならない。
２ 権利変換計画に定める施行地区内の宅地等の価額の算定基準日は、組合設立認可の公告のあった日から起算して30日の期間を経た日と定める必要はない。
３ 権利変換計画に対する同意は、権利変換される従前の資産について、担保権等の登記に係る権利を保有する者も必要である。
４ 施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者の当該建築物は、権利変換期日において市街地再開発組合に帰属するように定める必要はない。
[No.43]市街地再開発事業における公共施設管理者負担金に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 都市計画道路の管理者が施行者に交付する公共施設管理者負担金で社会資本整備総合交付金の対象となるものは、用地買収方式によって整備することとして算出した費用が上限になる。
２ 公共施設管理者負担金については、当該公共施設の管理者又は管理者となるべき者の承認を得、その者が負担すべき費用の額を権利変換計画において定めておかなければならない。
３ 施行者は、公共下水道の整備に関する工事について特殊の技術を要する等特別な事情がある場合において、当該工事の全部又は一部を当該公共施設の管理者又は管理者となるべき者の負担で行わせることができる。
４ 社会資本整備総合交付金による公共施設管理者負担金の対象となる権利床取得者の用地・建物補償費は施設建築物の工事費として充当できる。
[No.44]市街地再開発事業で整備される施設建築敷地及び施設建築物に関して再開発事業に係る税の特例を受けられないものは、次のうちどれか。
１ 組合員が権利変換により従前の権利に代えて取得することとなる施設建築物に関する固定資産税。
２ 組合員が権利変換により従前の権利に代えて取得することとなる施設建築物及び施設建築敷地に関する登録免許税。
３ 参加組合員が取得することとなる施設建築敷地に関する登録免許税。
４ 組合の保留床処分による収入に対する法人事業税。
[No.45]第一種市街地再開発事業も融資の対象となる住宅金融支援機構のまちづくり融資（短期事業資金）に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 地方公共団体は融資を受けられない。
２ 市街地再開発組合が融資の申し込みを行う場合は、組合の設立を認可した都道府県理事の同意を得なければならない。
３ 対象事業費に対する融資率の上限は100%である。
４ 融資金の返済期限は、建物竣工後２年以内で個々の事業に応じて住宅金融支援機構が設定する。
[No.46]不動産鑑定評価基準に定める不動産の評価手法に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 借家権の取引慣行がない場合における借家権の鑑定評価額は、借家権割合により求めた価額を標準として決定するものとする。
２ 区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格及び比準価格を関連づけて決定するものとし、収益還元法は適用してはならない。
３ 建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。
４ 借地権の鑑定評価額は、借地権の取引慣行の成熟の程度にかかわらず、借地権割合により求めた価格を標準として決定するものとする。
[No.47]「マンションの建て替え等の円滑化に関する法律」に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に定めるマンションは、10以上の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供する専有部分のあるものでなければならない。
２ 建替え合意者は、３人で共同して、定款及び事業計画を定め、認可を受けて組合を設立することができる。
３ マンション建替組合の設立認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の全員の同意を得なければならない。
４ マンション建替事業の施行により建築された再建マンションは、「施行再建マンション」という。
[No.48]都市再開発法の規定に関する下記の４肢それぞれの記述について、正しいものには〇、誤っているものには×と解答しなさい。
１ 独立行政法人都市再生機構が市街地再開発事業の施行者として、公募により特定建築者を決定するときは、あらかじめ、都道府県知事（地方自治法の指定都市においては指定都市の長）の承認を受けなければならない。
２ 施行地区内の土地調書の作成において、不動産登記簿等に記載されている所有者の所在が不明である土地については「所有者不明土地」として取り扱われ、土地所有者及び関係人の署名押印を省略することができる。
３ 市街地再開発組合は、権利変換計画の認可を受け、その公告をしたときは、国土交通省令で定めるところにより、その公告の内容と配置設計を施行地区内の適当な場所に10日間掲示しなければならない。
４ 組合を設立しようとする者は、都道府県知事及び市町村長に対し、市街地再開発事業の準備のために、市街地再開発事業に関し専門的知識を有する職員の技術的援助を求めることができる。
解答解説
[No.25]都市再開発法に規定する用語等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 「施設建築物の一部等」とは、施設建築物の一部及び当該施設建築物の「所有」を目的とする地上権の共有持ち分をいう。
３ × 鉄道施設は含まない。
４ × 一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。
[No.26]市街地再開発事業の個人施行者に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 同意が得られない場合の規定はない。
２ 〇
３ × 施行認可公告があるまで、第三者に対抗することができない。
４ × 一人施行の規準には、費用の分担に関する事項の記載は必要ない。
[No.27]市街地再開発組合の設立認可申請に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ 〇
４ × 事業計画は定めなくてもよいが、定款は定める。
[No.28]市街地再開発組合の事業計画の変更手続きに関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ × 規模の拡大縮小は関係なく同意は必要。
４ 〇
[No.29]市街地再開発組合の設立認可申請をしようとする者が行う、公共施設管理者の同意手続きとして、誤っているものは次のうちどれか。
１ × 管理者同意は必要。
２ 〇
３ 〇
４ 〇
[No.30]第一種市街地再開発事業における土地調書及び物件調書に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 権利割合や従前評価額の記載はない。
2 × 調書作成の期限はない。
３ 〇
４ × 調書作成には登記の有無は関係ない。
[No.31]市街地再開発組合の解散に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 清算人ではなく、施行者が行う。
３ 〇
４ 〇
[No.32]市街地再開発組合の参加組合員に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ × 定款に定める。
４ 〇
[No.33]市街地再開発組合の役員に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 監事の任期も５年以内である。
３ 〇
４ 〇
[No.34]市街地再開発組合の費用の負担に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ 〇
４ × 時効は５年である。
[No.35]組合施行の市街地再開発事業の実施にあたり、審査委員の過半数の同意を必要とするものは、次のうちどれか。
１ ×
２ 〇
３ ×
４ ×
[No.36]市街地再開発組合の施設建築物の登記申請に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ × 価額確定を経る必要はない。
４ 〇
[No.37]市街地再開発事業における従前宅地等の価額の算定に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 借家権価額の控除は、家主又は借家人が転出する場合に行われる。
２ × 法第110条によらない場合は適用となる。
３ 〇
４ × 譲受希望の申し出をしなかった者の従前資産額は管理処分計画に記載されない。
[No.38]組合施行の市街地再開発事業において、都市再開発法第110条又は同法第111条によらない原則型の権利変換を行う場合、施設建築敷地の価額等の概算額の算定基準に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ 〇
４ × 原価が時価をこえるときは時価としなければならない。
[No.39]次の図は、ある組合施行の市街地再開発事業において、都市再開発法第110条又は同法第111条によらない原則型の権利変換を行う場合の、従前の権利関係をモデル化したものである。この場合の権利変換計画に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 施設建築物の一部等が与えられる。
３ 〇
４ 〇
[No.40]市街地再開発事業の権利変換計画の手続きに関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 軽微な修正以外は再縦覧が必要。
２ × 参加組合員又は特定事業参加者も意見書を提出できる。
３ × 公告及び通知は施行者が行う。
４ 〇
[No.41]権利変換計画において床面積が過小となる施設建築物の一部の処理に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 総会議決事項ではない。
２ 〇
３ × 定めることはできない。
４ × 過小借家となる場合でも床面積を増して適正な賃借床を与えることもできる。
[No.42]市街地再開発組合が、都市再開発法第110条（全員同意型）に基づく権利変換計画を行う場合の記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ × 法第108条第１項の規定は適用されない。
２ 〇
３ 〇
４ 〇
[No.43]市街地再開発事業における公共施設管理者負担金に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 事業計画に定める。
３ 〇
４ 〇
[No.44]市街地再開発事業で整備される施設建築敷地及び施設建築物に関して再開発事業に係る税の特例を受けられないものは、次のうちどれか。
１ ×
２ ×
３ 〇
４ ×
[No.45]第一種市街地再開発事業も融資の対象となる住宅金融支援機構のまちづくり融資（短期事業資金）に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 知事の同意要件はない。
３ 〇
４ 〇
[No.46]不動産鑑定評価基準に定める不動産の評価手法に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 取引慣行がある場合に行われるものである。
２ × 収益価格を関連付ける。
３ 〇
４ × 取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にする。
[No.47]「マンションの建て替え等の円滑化に関する法律」に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × ２以上の区分所有者がいて、人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。
２ × ５人以上である。
３ × 3/4同意である。
４ 〇
[No.48]都市再開発法の規定に関する下記の４肢それぞれの記述について、正しいものには〇、誤っているものには×と解答しなさい。
１ × 知事承認ではなく大臣承認である。
２ × 吏員立会による調書成立を行う。
３ 〇
４ 〇
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