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再開発プランナーの過去問解説がインターネット上に少ない！ っということで、平成28年度試験過去問題（学科）に関する問題と解答解説です。
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平成28年度試験の概要
まずは、平成28年度の受験者数や合格率についてです。
| 受験者数 | 合格者数 | 合格率 |
| 758人 | 211人 | 27.8% |
問題
[No.25]都市再開発法に規定する用語等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 借地権とは、一時使用のために設定されているものを含め、建物の所有を目的とする地上権及び賃借権をいう。
２ 施設建築物には、特定建築者が建築する建築物は含まれない。
３ 建築施設の部分とは、施設建築物の一部（共用部分の共有持分を含む）のことをいい、当該施設建築物の存する施設建築敷地の共有持分を含まない。
４ 公共施設とは、道路、公園、広場その他政令で定める緑地、下水道、河川、運河、水路並びに学校教育法に規定する公立の小学校及び中学校をいう。
[No.26]組合施行の市街地再開発事業において組合設立認可申請を行う場合、宅地所有者と借地権者の同意に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 同意した者が所有するその区域内の宅地の地積と同意した者のその区域内の借地の地積との合計が、その区域内の宅地の総地積と借地の総地積との合計の2/3以上でなければならない。
２ 数人で共有している宅地の場合は、同意した共有者の共有持分割合が過半数を超えたとき、同意者数を１と算定する。
３ 借地権が設定されている複数の宅地があり、その宅地を１人の者が所有している場合は、宅地所有者を１と算定する。
４ 宅地所有者が、所有する宅地とは別の宅地の借地権者でもある場合は、宅地所有者、借地権者それぞれで算定する。
[No.27]市街地再開発事業の借地権申告に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 未登記の借地権者は、他の借地権者から更に借地権の設定を受けた場合にあっても、借地権の申告をすることができる。
２ 借地権の申告は、施行地区の公告があった日から30日以内に施行者に対して行う。
３ 個人施行事業の場合、借地権申告の手続きはない。
４ 地方公共団体施行事業の場合、借地権申告の手続きはない。
[No.28]都市再開発法に規定する再開発会社に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 再開発会社は、市街地再開発事業の施行を主たる目的とするものではなくともよい。
２ 再開発会社は、その名称中に市街地再開発会社という文字を用いなければならない。
３ 再開発会社の株式は、施行地区となるべき区域内の宅地の所有者又は借地権者が、総株主の議決権の2/3以上を保有していなければならない。
４ 再開発会社は、第一種市街地再開発事業又は第二種市街地再開発事業を施行することができる。
[No.29]第一種市街地再開発事業における事業計画の縦覧及び意見書の処理に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 定款及び事業基本方針を定めて設立された組合が事業計画を定めようとするときは、組合員は、組合が作成した事業計画の案について意見書を提出することができない。
２ 組合設立の認可申請に伴い縦覧に供された事業計画について意見書を提出することができるのは、施行地区となるべき区域の土地若しくはその土地に定着する物件について権利を有する者又は参加組合員に限られる。
３ 地方公共団体が事業計画を定めようとするときは、事業計画のうちの「設計の概要」のみを２週間公衆の縦覧に供すれば足りる。
４ 都市再生機構が事業計画を定めようとするときは、国土交通大臣は、施行地区となるべき区域を管轄する市町村長に、当該事業計画を２週間公衆の縦覧に供させなければならない。
[No.30]第一種市街地再開発事業の事業計画に定める事項に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 事業計画で定める「設計の概要」は、設計説明書及び設計図を作成して定めなければならない。
２ 定款及び事業計画を定めて組合設立の認可を申請しようとする者は、認可申請書に、事業計画の決定について総会の議決を経たことを証する書類を添付しなければならない。
３ 事業計画で定める資金計画のうち、収入予算においては、収入の確実であると認められる金額を収入金として計上しなければならない。
４ 事業計画で定める資金計画のうち、支出予算においては、適正かつ合理的な基準によりその経費を算定し、これを支出金として計上しなければならない。
[No.31]第一種市街地再開発事業における事業計画の変更に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 個人施行者が事業計画を変更しようとするときは、その内容について関係権利者全員の同意がある場合は、都道府県知事（地方自治法の指定都市においては指定都市の長）の認可を受ける必要はない。
２ 市街地再開発組合が事業計画を変更しようとするときは、その内容が政令で定める縦覧手続等を要しない軽微な変更であっても、都道府県知事（地方自治法の指定都市においては指定都市の長）の認可を受けなければならない。
３ 再開発会社が事業計画を変更して新たに施行地区に編入しようとする土地がある場合、都道府県知事は、認可するにあたり、あらかじめ、施行地区及び新たに施行地区となるべき区域を管轄する市町村長の意見を聴かなければならない。
４ 施行者である都道府県が事業計画のうち事業施行期間を変更しようとするときは、国土交通大臣の認可を受ける必要はない。
[No.32]第一種市街地再開発事業における土地調書及び物件調書に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 施行地区内に未登記の建物がある場合、施行者は、当該建物についても物件調書を作成する必要がある。
２ 土地調書は、宅地についてだけ作成すればよく、施行地区内の道路や水路等の公共施設の用に供する土地について作成する必要はない。
３ 組合施行の場合、施行者は、定款及び事業計画の認可の公告の後、土地調書及び物件調書を作成しなければならない。
４ 土地所有者及び関係人のうち、土地調書及び物件調書の記載内容が真実でない旨の異議を有する者は、その内容を当該調書に附記して署名押印することができる。
[No.33]第一種市街地再開発事業の保留床の処分方法に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 特定事業参加者については、地方公共団体及び機構等施行の場合は施行規程で、再開発会社施行の場合は定款で定めることとされている。
２ 市街地再開発組合が権利変換計画を定めるときは、施行者が取得する保留床の価格は権利変換計画に記載する必要はない。
３ 施設建築物の建築を施行者以外の者に行わせるときは、権利変換計画において、その旨及び施行者が取得する施設建築物の全部又は一部のうち、その建築を行う者に取得させるものを定めなければならない。
４ 社会福祉施設、教育文化施設等で施行地区における都市機能の更新を図るために特に必要なものは、公募によらず賃貸し、又は譲渡することができる。
[No.34]市街地再開発組合及び組合員に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 組合員の数が50人をこえていたので、組合は総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けた。
２ 組合設立時に作成した組合員名簿の記載事項に、その後変更が生じたため、理事長は組合員名簿に必要な変更を加え、都道府県知事に届出をする必要が生じた。
３ 施行区域内の宅地について、組合員の有する借地権の全部が消滅したので、その組合員が組合に対して有する権利義務は、その消滅した借地権の設定者に移転した。
４ 宅地を共有していた３人の権利者がそれぞれ別々に権利変換により床を取得したので、この場合、組合員数は権利変換期日前は１であったが、権利変換期日以後は３となった。
[No.35]市街地再開発組合の定款に定めなければならない事項として、誤っているものは次のうちどれか。
１ 第一種市街地再開発事業の範囲
２ 費用の分担に関する事項
３ 総会に関する事項
４ 資金計画に関する事項
[No.36]市街地再開発組合の総会における決議事項のうち、都市再開発法第33条に規定する特別の議決を必要とするものは次のうちどれか。
１ 定款の変更のうち参加組合員に関する事項の変更
２ 賦課金の額及び賦課徴収の方法
３ 借入金の借入及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
４ 権利変換計画
[No.37]市街地再開発事業における審査委員に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 市街地再開発組合の審査委員の選任は、総会の特別議決事項として議決したのち、施行認可を受けた都道府県知事の承認を得て決定する。
２ 審査委員の任期は、市街地再開発組合の定款の中で、解散総会の日までと定めることができる。
３ 都市再開発法第110条（全員同意型）による権利変換計画を行うときは、審査委員全員の同意を得なければならない。
４ 市街地再開発組合が定める宅地等の価額の算定基準、土地の明渡しに伴う損失補償基準、権利変換計画規準については、審査委員の過半数の同意を得なければならない。
[No.38]第一種市街地再開発事業の施設建築物に関する登記についての記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 権利変換期日以降に権利床の譲渡があった場合は、施設建築物に関する登記は新たな所有者の名義で行うことができる。
２ 施設建築物に関する登記は、参加組合員が取得することとなる床については、参加組合員が申請しなければならない。
３ 施行者は、施設建築物の建築工事が完了したときは、遅滞なく、施設建築物及び施設建築物に関する権利について必要な登記を申請し、又は嘱託しなければならない。
４ 施設建築物に関する権利に関しては、施設建築物に関する登記がされるまでの間は、他の登記をすることができない。
[No.39]市街地再開発事業において権利変換を希望しない旨の申し出等を行う場合の記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 都道府県知事より組合設立の認可公告があったときは、施行地区内の宅地の所有者又はその宅地について借地権を有する者は、公告のあった日から起算して30日以内に、組合に対し、権利変換を希望しない旨の申出ができる。
２ 施行地区内の建築物について借家権を有する者は、建物所有者の同意を得なくても借家権の取得を希望しない旨を申し出ることができる。
３ 都道府県知事の認可により設立された組合において、最初の役員が選挙され、又は選任されるまでの間は、権利変換を希望しない旨の申出は、都道府県知事にしなければならない。
４ 権利変換を希望しない旨の申出をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、書面でしなければならない。
[No.40]第一種市街地再開発事業における権利価額の算定に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 都市再開発法第110条又は同法第111条によらない原則型の権利変換において、施設建築敷地の共有持分の割合の基準となる宅地の価額は、当該宅地に借地権が存する場合、当該借地権が存するものとして算定した相当の価額とする。
２ 都市再開発法第110条（全員同意型）による権利変換計画の場合であっても、宅地の価額は評価基準日における近傍類似の土地の取引価格等を考慮して定める相当の額としなければならない。
３ 都市再開発法第111条（地上権非設定型）による権利変換計画の場合、評価基準日から６ヶ月以内に権利変換計画の縦覧が開始されないときは、当該６ヶ月の期間を経過した日を評価基準日とする。
４ 都市再開発法第111条（地上権非設定型）による権利変換計画の場合、従前権利者に与えられる建築施設の部分は、当該部分の価額と従前の価額との間に著しい差額が生じないように定めなければならない。
[No.41]次の図は、ある組合施行の市街地再開発事業において、都市再開発法第110条又は同法第111条によらない原則型による権利変換計画決定時の従後の権利関係をモデル化したものである。この組合における、権利変換期日前の権利者等の状況を説明した記述で、適切なものは次のうちどれか。
１ 組合員総数は６名以下で、借地権を有していたものは２名以下である。
２ 組合員総数は６名で、借地権を有していたものは３名である。
３ 組合員総数は６名で、借地権を有していたものは３名である。
４ 組合員総数は８名以上で、借地権を有していたものは３名以上である。
[No.42]市街地再開発事業において、施行者が支払う都市再開発法第91条に定める補償金等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 都市再開発法第91条に定める補償は、金銭の支払いに代えて代替地の交付によることができる。
２ 借家権の取得を希望しない旨を申し出た者は、都市再開発法第91条に定める補償金等を受け取った場合には、同法第97条に定める損失補償金を受け取ることができない。
３ 権利変換を希望せず、自己の有する建築物を他に移転すべき旨を申し出た者に対しては、当該建築物に係る都市再開発法第91条に定める補償金等は支払われない。
４ 都市再開発法第91条に定める補償金等のうち利息相当額の算定に用いる利率は、年６％を上限に施行者が任意に定めることができる。
[No.43]市街地再開発事業において、都市再開発法第110条（全員同意型）の規定により権利変換計画を定める場合の記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 権利変換計画により借家権が与えられる借家権者は、施行者に対して借家条件の裁定の申立てはできない。
２ 権利変換計画に定める施行地区内の宅地等の価額の算定基準日は、組合設立認可の公告のあった日から起算して30日の期間を経過した日としなければならない。
３ 従前資産について担保権等の登記に係る権利が存するときは、従前資産に対応して与えられるものとして定められた従後資産の権利の上に、当該担保権等が存するものとして定めなくともよい。
４ 権利変換を希望しない者は、権利変換を希望しない旨の申出を行わなければ、権利変換の手続で転出することができない。
[No.44]管理規約を都市再開発法第133条に基づいて定める場合の手続き等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 施行者が法令に従い定めた管理規約は、「建物の区分所有等に関する法律」第30条第１項の規約とみなされる。
２ 施行者が管理規約を定める場合、施設建築物の区分所有者全員から同意を得た場合には、縦覧手続きを省略することができる。
３ 市街地再開発組合が管理規約を定める場合、管理規約についての意見書を提出しようとする者は、その意見書を都道府県知事（地方自治法の指定都市においては指定都市の長）に提出しなければならない。
４ 市街地再開発組合が管理規約を定める場合、審査委員の過半数の同意をえなければならない。
[No.45]「都市開発資金の貸し付けに関する法律」の規定とそれに関連する制度に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 保留床取得資金貸付けは、償還期間が25年以内であるが、据置期間がある場合には、当該据置期間に対応して償還期間は延長する。
２ 事業資金貸付けの償還方法は、均等半年賦償還である。
３ 事業資金貸付け及び保留床取得資金貸付けは、いずれも無利子貸付けである。
４ 国は、地方公共団体が事業資金貸付け又は保留床取得資金貸付けを行う場合において、特に必要があると認めることは、当該地方公共団体に対し、当該貸付けに必要な資金の1/2を超えて貸し付けることができる。
[No.46]「不動産鑑定評価基準」の規定に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 取引事例比較法において、取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
２ 還元利回りは、直接還元法の収益価格等の算定において、一期間の純利益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
３ 試算価格の調整においては、常に鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格を等しく重視して鑑定評価額を決定しなければならない。
４ 鑑定評価額の決定に際し、国土交通大臣が定める公示区域において土地の正常価格を求めるときには、公示価格を規準としなければならない。
[No.47]「マンションの建て替え等の円滑化に関する法律」の規定に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い所有権を失った近隣施行敷地の占有者は、明渡し期限までは、従前の用法に従いその占有を継続することができる。
２ 施行マンションの敷地及び近隣施行敷地について権利を有する者には、施行マンション等の敷地利用権の種類及び権利関係にかかわらず、権利変換を希望しない旨の申出をしたものを除き、全て施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権が与えられなければならない。
３ マンション建替組合の総会において、権利変換計画の変更に関する事項は、組合員の議決権及び持分割合の各4/5以上で決する。
４ マンション建替組合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を１人の組合員とみなす。
[No.48]都市再開発法の規定に関する下記の４肢それぞれの記述について、正しいものには〇、誤っているものには×と解答しなさい。
１ 市街地再開発組合が解散した時は、総会で他の者を選任したとき以外は、理事がその清算人となる。
２ 都市再開発法第91条に定める補償金等の支払いに関し、土地所有者及びその抵当権者から双方合意の上申出があったときは、施行者は抵当権者に対して補償金等の一部もしくは全部を支払うことができる。
３ 借家権が与えられるように定められた場合で、家主と借家人の間の家賃その他の借家条件について組合解散の日までに協議が成立しないときは、施行者はその条件について裁定することができる。ただし、当事者の双方の申立てが必要となる。
４ 市街地再開発組合の役員が職務に関して賄賂を収受し、又は要求し、若しくは約束したときは、３年以下の懲役に処せられる。
解答解説
[No.25]都市再開発法に規定する用語等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。
２ × 特定施設建築物も施設建築物。
３ × 施設建築敷地の共有持ち分を含む。
４ 〇
[No.26]組合施行の市街地再開発事業において組合設立認可申請を行う場合、宅地所有者と借地権者の同意に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 同意した所有権を有す者の共有持ち分の割合の合計を当該宅地について同意した者の数とみなす。
３ 〇
４ 〇
[No.27]市街地再開発事業の借地権申告に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 申告は市町村に対して提出する。
３ 〇
４ 〇
[No.28]都市再開発法に規定する再開発会社に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ ×
２ ×
３ × 保有すべき議決権割合は過半数。
４ 〇
[No.29]第一種市街地再開発事業における事業計画の縦覧及び意見書の処理に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 意見書を提出できる。
２ × そのほかには、施行地区の隣接地等も含まれる。
３ × 設計の概要ではなく事業計画。
４ 〇
[No.30]第一種市街地再開発事業の事業計画に定める事項に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 総会議決は必要としない。
３ 〇
４ 〇
[No.31]第一種市街地再開発事業における事業計画の変更に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ × 知事の認可を受けなければならない。
２ 〇
３ 〇
４ 〇
[No.32]第一種市街地再開発事業における土地調書及び物件調書に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 施行地区内の各個の土地上にある全ての土地を対象とする。
３ 〇
４ 〇
[No.33]第一種市街地再開発事業の保留床の処分方法に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ × 会社施行の場合は規準で定める。
２ 〇
３ 〇
４ 〇
[No.34]市街地再開発組合及び組合員に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 変更義務はあるが、知事に届ける必要はない。
３ 〇
４ 〇
[No.35]市街地再開発組合の定款に定めなければならない事項として、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ 〇
４ × 資金計画に関する事項は記載しない。
[No.36]市街地再開発組合の総会における決議事項のうち、都市再開発法第33条に規定する特別の議決を必要とするものは次のうちどれか。
１ 〇
２ ×
３ ×
４ ×
[No.37]市街地再開発事業における審査委員に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 知事の承認は必要ない。
２ 〇
３ × 全員ではなく、過半数の同意でよい。
４ × 審査委員の同意は不要。
[No.38]第一種市街地再開発事業の施設建築物に関する登記についての記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 施行者が申請する。
３ 〇
４ 〇
[No.39]市街地再開発事業において権利変換を希望しない旨の申し出等を行う場合の記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ × 認可を受けた者が受理する。
４ 〇
[No.40]第一種市街地再開発事業における権利価額の算定に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 借地権がないものとして算定した価額とする。
２ × 全員同意型の場合は法第80条の規定によらず定められる。
３ × ６ヶ月を経過した日から30日経過した日を評価基準日とする。
４ 〇
[No.41]次の図は、ある組合施行の市街地再開発事業において、都市再開発法第110条又は同法第111条によらない原則型による権利変換計画決定時の従後の権利関係をモデル化したものである。この組合における、権利変換期日前の権利者等の状況を説明した記述で、適切なものは次のうちどれか。
１ ×
２ ×
３ ×
４ 〇
[No.42]市街地再開発事業において、施行者が支払う都市再開発法第91条に定める補償金等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 補償は金銭に限定されている。
２ × それぞれの補償を受けることができる。
３ 〇
４ × 施行者が任意に定められるものではない。
[No.43]市街地再開発事業において、都市再開発法第110条（全員同意型）の規定により権利変換計画を定める場合の記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 評価基準日によらないで権利変換計画を定めることができる。
３ 〇
４ 〇
[No.44]管理規約を都市再開発法第133条に基づいて定める場合の手続き等に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 縦覧手続きの省略規定はない。
３ × 意見書の提出先は施行者。
４ × 審査委員の同意は不要。
[No.45]「都市開発資金の貸し付けに関する法律」の規定とそれに関連する制度に関する記述で、正しいものは次のうちどれか。
１ × 10年以内の据え置き期間が設定できるが、償還期間分の延長はない。
２ × 一括償還。
３ 〇
４ × 1/2以内しか貸し付けることができない。
[No.46]「不動産鑑定評価基準」の規定に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ 〇
３ × 「等しく重視して・・・」ではなく、「吟味及び説得力に係る判断を行う」
４ 〇
[No.47]「マンションの建て替え等の円滑化に関する法律」の規定に関する記述で、誤っているものは次のうちどれか。
１ 〇
２ × 施行再建マンションの権利を権利変換により与えられることはない。
３ 〇
４ 〇
[No.48]都市再開発法の規定に関する下記の４肢それぞれの記述について、正しいものには〇、誤っているものには×と解答しなさい。
１ 〇
２ × 担保権者等に支払うことはできない。
３ × 工事完了公告日までに協議が成立しないときは、当事者の一方又は双方の申し出により、借家条件の裁定ができる。
４ 〇
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