事業が完了したあとの建物管理はどうなるんだろう・・・。
事業の終盤には、事業後の建物管理をする管理組合を設立します。
その基本的な内容について説明します。
このページは現役の再開発プランナーが作成しています。
 |
改訂3版 わかりやすい都市再開発法 [ 都市再開発法制研究会 ] 価格:2090円 |
管理規約の必要性
再開発事業施行前の権利者は、それぞれ独立した建物で生活していた人がほとんどである。したがって、建物の運営、維持管理も個人の自由意思に任せられていた。
しかし、再開発後の新しいまちにおいては、区分所有建物という共同建物において営業や生活をしていくことになる。
このことから、新しい建物で新しいコミュニティを形成し、快適な生活や営業の維持増進を図るための区分所有者相互間のルールが必要となってくる。
このルールについては、区分所有者の数が少なければ例外的に櫃王ない場合も考えられるが、一般的には区分所有法の定めるところにより、管理規約として定めなければ建物の機能が健全に維持されず財産価値も保全されない。
管理規約の定め方
区分所有建物における区分所有者間の事項は区分所有法の定めるところによるほか、規約で定めることができる。
規約は、区分所有者及び議決権の3/4以上の多数による集会の議決により設定できる。
しかし、再開発事業においては、地区内入居権利者、その旨の希望申し出をしたとはいえ、好むと好まざるとにかかわらず区分建物に入居する道しかなく、区分所有ビルに対する認識もまちまちである。
そのような状況の中で管理規約を自ら定めることが極めて困難が伴うと予想される。
関係権利者の権利の保護と保全の観点から、区分所有法の規定によらず、組合が知事の認可を受けて管理規約を定めることができる。
管理規約や規則で定める主な内容
１）管理規約で定める主なもの
・管理組合の組織や運営に関する事項
・管理の責任者に関する事項
・区分所有者の権利義務に関する事項
・建物の維持補修に関する事項
２）管理規則の主なもの
・住宅や集会、駐車場等の使用規則
・駐車場使用料等に関する規則
・専用庭使用料等に関する規則
・ペットの取り扱い等に関する規則
・会計取り扱い規則
管理組合の設立
管理組合の設立は、再開発ビル竣工後直ちに管理運営が必要になることから、竣工前に設立するのが理想である。
設立総会では次に示す内容を決議する。
・管理規約
・管理規則等の付属規則
・初年度管理費等の額及び収支予算
・初年度役員
これらを定め、管理組合の設立となる。管理組合は、建物の使用や管理に関する意思決定及び管理実務を行う区分所有者の組織である。
管理規約を持ち、区分所有者全員で構成する集会が最高の意思決定機関となる。
コメント