土地や建物の評価

私の土地や建物はどのような資産評価になるのか・・・。

評価については、組合ごとに考え方が異なります。

ここでは、基本的なことについて説明します。

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資産価額の算定基準

権利変換は、現在の権利の大きさに見合った床が与えられるように行わなければならない。そこで、各権利者の持っている資産の価額及び新しい建物の価額等を不公平のないように統一した時点で適正に定める必要がある。この評価時点を「評価基準日」と呼び、組合の設立認可の公告日から３１日目を定められている。

資産評価は、宅地、借地権、転出する借家人の借家権の価額等であり、評価基準日における近傍類似の土地や建物等の取引価格を考慮して決める。

なお、全員同意の場合には、価額の決め方については、このようにしなくてもよいこととされている。

しかし、地権者の権利保護の観点から、資産算出の方法については、地方公共団体と十分協議した上で、不動産鑑定士が確かな技量で算出することが必要となる。

土地の評価を行うためには、評価する対象不動産を確定する必要がある。評価対象を確定するために、現況調査及び権利現況調査、現況測量が実施される。これらを基に画地を区分し、土地調書が作成される。

各地区で用いられている評価手法は、標準地比準評価法と路線価式評価法の２つがある。

評価方針の決定にあたっては、次のことに留意する必要がある。

・当該事業地区の地域的特性

・事業地区の規模

・事業地区の所在する都市の都市構造

・事業地区の当該都市における地位

・当該事業の進捗状況

・事業地区の権利者特性

・当該市町村における他の公共事業との整合性

１）標準地比準評価法

近隣地域ごとに標準地を設定して、各画地と価格形成要因の比較検討を行うことにより、評価額を決定する方法であり、不動産鑑定評価手法を適用して行うことが一般的。

２）路線価式評価法

土地区画整理事業の換地計画や固定資産税の評価額算出等に主に用いられる手法で、宅地の接面する道路に路線価を敷設し、それをベースにあらかじめ設定しておいた画地評価基準を用いて各画地の評価を行う。

本来建物は土地と切り離して存在することはなく、建物の価値はその立地条件や土地と一体的な利用による複合的な状態によって、その経済価値は大きく異なることとなる。

市街地再開発事業における評価では、土地は土地として、建物は建物自体として評価することを一般的としている。

それは、権利変換する地権者並びに権利変換を希望せず金銭給付を希望する地権者に対して、建物の現在価額による評価補償となり、地区外転出を希望する場合でも再築補償額による移転補償となる。

建物の評価は現在価額を求めることとなるが、その評価手法として不動産鑑定評価による手法と、公共事業の保証基準に準拠する方法がある。再開発事業では、公共性が高い事業であることから、公共事業での算定基準により評価することが一般的である。

１）現在価額の算定

権利変換対象の建物の現在価額は推定再建築費と耐用年数、経過年数、残存価額率との相関により決定される。

２）移転補償額の算定

公共用地の取得に伴う損失補償基準によると、公共事業の土地等の取得に伴い当該土地にある建物については、妥当と認められる移転先に、通常妥当と認められる移転方法によって移転するのに要する費用を補償するものとしている。